English

Konut teslimlerinde net alanın hesaplanması

Sirküler No: 930

Net alanı 150 m2 ye kadar konut teslimleri 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu ile 01.01.1998 tarihinden itibaren %1 oranında katma değer vergisine (KDV) tabi tutulmaktadır. 150 m2 ve üzerindeki konutların teslimi ise Katma Değer Vergisi Kanunu’ na göre %18 oranında vergiye tabidir. 

Net alanı 150 m2’ ye kadar konutların tesliminde KDV oranının %1 olması nedeniyle doğru hesaplama yapılmaması halinde %17 oranına tekabül eden fark KDV’ nin cezalı olarak ödenmesi gündeme gelebilmektedir. Bu nedenle konutların net alanının mutlaka doğru hesaplanması gerekmektedir.

Faydalı alan; duvarlar arasında kalan temiz alandır. Faydalı alan genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 m2 sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’ er cm. düşülerek hesaplanır. 

Konutlarda kapı ve pencere şeritleri, duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m.’den yüksek terasların toplamının 2 m2’si çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,75 m. yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2’den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı ve kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2’den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır.

Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2’yi, garajların 18 m2’yi aşan kısmı, ait oldukları konutun faydalı alanına dahil edilirler. 

Örnek: Dubleks (İki katlı) olarak inşa edilen bir konutun bölümlerinin m2 cinsinden

duvarlar arasında kalan temiz alanları yani net alanı aşağıdaki gibidir.

Giriş Kat:

– Giriş (Hol)                    :   8 m2

– Koridor                         :   8 m2

– Salon                           : 30 m2

– 1. Oda                          :18 m2

– 2. Oda                         :  22 m2

– Banyo                          : 14 m2

– Tuvalet                           :3 m2

Toplam                        : 103 m2 

Üst Kat:

– 1. Balkon                     : 6 m2

– 2. Balkon                     : 4 m2

– 3. Oda                        : 26 m2

– Banyo                         : 10 m2

Toplam                         : 46 m2     

Bu bilgilere göre duvarlar arasında kalan temiz alanlar (net alan) 149 m2 olarak hesaplanmıştır. İnşaatını yapan müteahhit tarafından bu konutun satışında %1 KDV uygulanacaktır.

Ancak, bu bina ile birlikte kullanılmak üzere konut dışında inşa edilen;

-14 m2lik ardiye,

-24 m2lik otoparkın

bulunması halinde, ardiyeden 4 m2lik istisna düşüldükten sonra kalan 10 m2nin ve

24 m2 otoparktan da 18 m2 lik istisna düşüldükten sonra kalan 6 m2’ nin faydalı alana ilave edilmesi gerekir.

Balkonlara isabet eden 2 m2’ nin ise tenzil edilmesi gerekmektedir.

Bir diğer hususta, konut içerisinde bulunan merdiven boşluğunun 1,75 m. yükseklikten sonraki kısma isabet eden alanında net alana ilave edilmesi gerekir. Örneğimizdeki konutun merdiven genişliğinin 1,2m., 1.75m. yükseklikten sonraki genişliğinin ise 2,30m. olduğunu var sayarsak (1.2m.x 2,30m.) merdiven boşluğunun 1,75 m. yükseklikten sonraki kısma isabet eden alanı 2,76 m2’ dir.

Buna göre;

Net alan                           : 149 m2

Ardiye                              :   10 m2

Otopark                           :     6 m2

Merdiven altı boşluk alan:     2,76 m2

Toplam                               167,76 m2

Balkon için tenzil edilen         2 m2

Toplam net alan               165,76 m2

Net alan 150 m2’ yi aştığı için bu konutu inşa eden müteahhit tarafından satışı sırasında %18 oranında KDV hesaplanacaktır.

Yukarıda da belirttiğimiz üzere meskenlerin net alan hesabının yanlış yapılması sonucu KDV farkı oranı %17’ dir. Satıştan sonra bu farka tekabül eden KDV’ nin cezalı olarak ödenmemesi için hesaplamanın çok dikkatli yapılması ve yanlışlığa ve hataya meydan verilmemesi gerektiğini hatırlatmak isteriz.

Bilgilerinize sunarız. 

Ş.A. Yeminli Mali Müşavirlik A.Ş.

PDF olarak görüntülemek için tıklayınız…